不動産の買い時っていつ？東京では平米単価100万円が当たり前？今買っていいの？東京オリンピックの後はどうなる？（前編）

2012年に安倍政権が誕生して、リフレ経済よりの政策で株も不動産価格もずいぶん上がりましたね。

2012年10月に私も東京から大阪に転勤したのですが、その時の大阪のマンションの印象は「安い！」でした。

3000万円出せば、広くて便利のいいところでマンションが手に入ったものです。

その時は東京のマンションをまだ所有していたり、実家もあったので購入しませんでしたが、今思えばと・・・悔やむ毎日です(;^ω^)

さて順調にあがり続けてきた不動産価格ですが、半年ほど前からそろそろ・・・と言われる声が大きくなりましたね。

今は買い時なのか、それとももう少し待った方がいいのか、どっちなんでしょうね。

そんなことわかれば、くださらないサラリーマンなんかやめてとっくに悠々自適にくらいしているのですが、不動産を扱う仕事をしていてもやっぱりわからないものです。

ただ長い営業経験で言えるのは、必要性のある実需の「欲しい」感情は大切だと思います。

例えば、結婚をするので新居が欲しいとか、歳をとって一戸建ての生活がしんどいとか・・・そんな中で欲しいと思える物件があればそれは絶対買いだと思います。

もちろんあまり無理をしない範囲ということが前提ですが。

まぁサブスクリプションの潮流が押し寄せる中、今後の住まいの形も所有が今ほど価値のあるものなるのかという疑問はありますが、今、これを論じるのはファンタジーに近いのですね。今の感覚では、やはり実需の観点で欲しいという感情は大切だと思います。

難しいのが投機・投資狙いでの購入ですね。

投機・投資といっても本格的な投資ではなくてサラリーマンの小銭稼ぎの場合ですね。

私は家賃などのインカムゲインを得る投資には消極的です。

何故かと言うと今の時期それをするのはリスクが大きいと考えているからです。

もちろん利回り10％を超えるようなものであればやった方がいいと思いますが、今の東京の利回りは表面３％程度でよいと聞きます。

これはリスクが大きいですね。実質利回りが10％なら大雑把な計算で10年後には借金がもとが取れるという計算です。

例えば、3000万円のマンションを買ったとして、月々の家賃25万円とれたすると、1年間で・・・25万円×12か月＝300万円／年間

つまり3000万円÷300万円＝10年となります。

それが３％の利回りだったとしたら…

3000万円×3％＝90万円／年間（家賃に直すと90万円÷12か月＝7.5万円／月）

3000万円÷90万円≒33.3年！

もとを取るのに、なんと33年以上もかかってしまうのです！

なのになぜみんな投資をしたがるか？

それはどこかで売却益（売った時のもうけ）を期待しているからではないでしょうか？

つまり投資というものの、それはキャピタルゲインとセットで初めて功を奏すものではないでしょうかね。

もちろん節税対策という言葉もありますが、節税だけのために赤字を出して元を取るのに33年以上もかかるものに手を出すのは、きちんとリサーチをして、リスクを理解した上ででないと、景気が傾いたり、会社の事情で給与が大きく減ったとなど対処できないと思いませんか？

では今がどんな時期なのか、次回、私見を述べさせていただきたいと思います。

まぁ三流サラリーマンの戯言ですので、「ホンマでっか！」な軽い気持ちで笑いながら見ていただければ幸いです。

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